Lei 9.514/1997
Da Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
Quando da assinatura desta modalidade de contrato, o comprador do imóvel, agora considerado devedor ou fiduciante, transfere a propriedade do imóvel adquirido para o credor, ou fiduciário.
Embora tenha comprado o imóvel esse não é seu. O devedor somente é o possuidor direto do imóvel.
Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.
§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
Enquanto não pagar totalmente a dívida, o imóvel será de propriedade do credor, ou fiduciário.
Feito o pagamento total da dívida, mediante cancelamento do registro da propriedade fiduciária, a propriedade do imóvel retorna ao devedor.
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
Ocorrendo o atraso no pagamento das prestações segundo carência definida no contrato, o credor pode requerer ao oficial do registro de imóveis que o devedor seja notificado a pagar no prazo de quinze dias a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, bem como as demais penalidades e encargos legais e contratuais devidos.
Vale lembrar e dizer que isso se dá de forma extrajudicial, sem qualquer interferência de um juiz.
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
Se o devedor, dentro do prazo de quinze dias, pagar as importâncias devidas, manterá vigente o contrato assinado.
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Se o devedor, passados quinze dias da intimação não efetuar o pagamento das importâncias devidas, dará ao credor, o direito de ter a consolidação da propriedade em seu nome.
É bom frisar que todo o procedimento até esse momento não dependeu em nenhum momento de qualquer exame do poder judiciário. Tudo se deu mediante procedimento entre o credor e o oficial do registro de imóveis.
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.
Consolidada a propriedade em nome do credor, poderá este ser imitido na posse do imóvel, liminarmente, em sessenta dias.
Acionando o poder judiciário, o credor agora terá assegurado o seu direito de retomar a posse direta do imóvel, em medida liminar, no prazo de sessenta dias.
Não há o que se discutir, o devedor é retirado do imóvel em sessenta dias por ordem do poder judiciário.
Reflexão:
Em um país como o nosso, onde tudo pode mudar em questão de dias, é muito temerário, para grande parte da sociedade, assinar um contrato de financiamento imobiliário como esse.
O Risco de perder as economias investidas é muito grande.
Para funcionários públicos, que não podem ser demitidos sem justa causa, esse risco é menor. Todavia o risco existe. Basta ver os funcionários do Rio de Janeiro que tiveram problemas para receber os seus salários.
Na economia brasileira, se o comprador de qualquer imóvel depender somente de seu emprego para cumprir com o pagamento da dívida contraída nesta modalidade de contrato, se tornará um sério candidato a ver seu sonho se transformar em um enorme pesadelo.